Gest’home, société strasbourgeoise et
spécialiste en administration de biens sur le territoire alsacien depuis 1991,
vous aide à décrypter les modifications qu’implique ce nouveau décret.
La loi pour l’accès au
logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 est parue au Journal
Officiel du 26 mars 2014.
Certaines dispositions sont
d’application immédiate, d’autres sont reportées à des dates ultérieures déjà fixées
ou à la parution d’un décret ou d’un arrêté.
Cette loi comporte des
dispositions relatives à la gestion locative des baux d’habitation, à la
copropriété ainsi que des dispositions relatives aux professions immobilières
et à la transaction et à l’urbanisme.
Afin de vous permettre
d’appréhender ces nouvelles dispositions, nous vous indiquons ci-après les
grandes lignes relatives aux baux d’habitation et à la copropriété.
BAUX D’HABITATION
1) Le contrat de bail devra comporter de
nouvelles mentions et un bail type sera fixé par décret.
Le bail devra notamment
décrire la consistance, la destination et la surface habitable, le loyer de
référence, le dernier loyer acquitté par le précédent locataire, la nature et
le montant des travaux effectués dans le logement, le renoncement éventuel au
bénéfice de la garantie universelle des loyers.
Une notice d’information
relative aux droits et obligations des locataires, à la garantie universelle
des loyers et des extraits du règlement
de copropriété devront être annexés au bail.
2) L’état des lieux devra être conforme à un
modèle type défini par décret.
Le locataire pourra
demander des modifications dans un délai de 10 jours.
3) Un dossier de diagnostic technique sera
également annexé et comprendra :
- Le diagnostic de performance
énergétique
- Le contrat de risque d’exposition au
plomb
- Une copie du diagnostic amiante
- Un état de l’installation intérieure
d’électricité et de gaz
- Un état de risques naturels et
technologiques dans les zones concernées.
4) Le loyer :
Il convient de distinguer
deux zones : les zones tendues dotées d’un observatoire des loyers et des zones
situées en dehors des zones sensibles.
Dans le premier cas, le
préfet fixera trois indicateurs de loyer exprimés au m2 de surface habitable,
par catégorie de logement et par secteur géographique :
- Loyer de référence,
- Loyer majoré ( + 20 % par rapport au
loyer de référence),
- Loyer de référence minoré (-30 % par
rapport au loyer de référence) .
Le loyer devra être fixé
dans la limite du loyer majoré. En cas de dépassement, le locataire peut
engager une action en diminution du loyer.
Dans le deuxième cas, la
fixation du loyer reste libre.
La révision du loyer n’est
possible que si le bail le prévoit expressément et n’est d’application que si
le bailleur le demande dans le délai d’un an de sa prise d’effet.
Lors du renouvellement de
bail, le loyer dans les zones tendues ne pourra être réévalué que si celui-ci
est inférieur au loyer de référence minoré. Si le loyer en fin de bail est
supérieur au loyer de référence majoré, le locataire pourra demander la
diminution du loyer.
Si la diminution s’applique
immédiatement, la hausse du loyer s’appliquera par tiers ou par 6e en fonction
de la durée du contrat.
5) Un nouveau dispositif, la garantie
universelle des loyers est créée mais est facultative. Notamment elle ne
s’applique pas lorsque le bailleur a demandé un cautionnement ou souscrit une
assurance pour les risques locatifs.
Le cautionnement d’un
locataire est nul dès lors qu’il existe une autre forme de garantie.
6) La loi réglemente également la colocation
et encadre à la fois les modalités contractuelles mais également le
montant du loyer qui doit obéir aux
mêmes règles d’encadrement.
7) En cas de congé pour vente ou reprise, la
loi ramène à 65 ans l’âge à partir duquel le bailleur doit reloger le
locataire.
Par ailleurs, elle élargit
les conditions permettant à un locataire de réduire le délai de préavis à un
mois et le généralise dans les zones tendues. Autrement dit le délai de préavis
à PARIS est dorénavant d’un mois.
8) Les honoraires sont à la charge exclusive
du bailleur sauf ceux afférents aux
visites, à la constitution du dossier du candidat, à la rédaction du bail et à
l’établissement de l’état des lieux qui sont partagés entre le bailleur et le
locataire dans des conditions qui seront fixées par décret.
9) D’autres
dispositions concernent les réparations locatives notamment l’évaluation
de la vétusté, les obligations d’assurance du locataire et la prescription qui
est dorénavant de 3 ans sauf pour l’action en révision qui est d’un an.
Enfin, ces nouvelles
dispositions s’appliquent également à la
location des logements meublés lorsqu’ils constituent la résidence principale
du locataire.
COPROPRIÉTÉ
La loi du 24 mars 2014
comporte des dispositions qui modifient la loi du 10 juillet 1965 et le Code de
la construction et de l’habitation.
Nous vous faisons part des
principales modifications consécutives à cette loi.
IMMATRICULATION ET FICHE
SYNTHETIQUE
1) L’article 52 de la loi prévoit la
création d’un fichier d’immatriculation
des copropriétés qui sera tenu par un établissement public de l’Etat.
2) Ce fichier devra contenir les
informations suivantes :
- Nom – adresse, date de création du
syndicat, nombre et nature des lots et le nom du syndic.
- Le cas échéant, si le syndicat fait
l’objet d’une procédure de pré-difficulté, d’une administration provisoire,
d’une procédure de carence ou d’un arrêté de péril ou d’insalubrité ou encore
d’une injonction, la mention le précisant.
- Chaque année le syndic devra faire
figurer au registre les données essentielles relatives à la gestion et aux
comptes, notamment le budget, les comptes et annexes ainsi que les données
essentielles relatives au bâti.
3) Les conditions de publicité et de
consultation du registre seront fixées par décret.
4) Ces obligations entreront en vigueur à
compter du 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots, du 31 décembre 2017 pour les copropriétés de
plus de 50 lots et le 31 décembre 2018 pour les autres copropriété.
5) Le syndic devra également créer une fiche
synthétique de la copropriété dont le
contenu sera fixé par décret et regroupera les données financières et
techniques essentielles relatives à la copropriété et au bâti.
Cette fiche sera mise à la
disposition des copropriétaires.
GOUVERNANCE ET GESTION
1) Les syndics non professionnels, bénévoles
et coopératifs doivent être
copropriétaires d’un ou plusieurs lots dans la copropriété qu’ils gèrent.
2) Les nouvelles obligations du syndic :
- Soumettre à vote de l’assemblée à la
majorité de l’article 24 la décision de souscrire un contrat d’assurance contre
les risques de responsabilité civile et souscrire un tel contrat en cas de
refus de l’assemblée.
- Représenter le syndicat dans tous les
actes civils et en justice ainsi que pour la publication de l’état descriptif
de division, du règlement de copropriété ou de ses modifications sans que
l’intervention de chaque copropriétaire soit nécessaire.
- Soumettre au vote de l’assemblée à la
majorité de l’article 25 la décision de confier les archives du syndicat à une
entreprise aux frais du syndicat.
- Soumettre à l’autorisation de l’assemblée à la majorité de l’article
24 toute convention passée entre le
syndicat et le syndic ou une personne liée au syndic dont la liste sera fixée
par décret.
- Mettre à disposition des
copropriétaires le carnet d’entretien.
- Réaliser les démarches
d’immatriculation sous peine d’astreinte.
- Assurer l’information des occupants de
chaque immeuble des décisions de l’assemblée générale selon les modalités à
définir par décret.
- Proposer à compter du 1er janvier
2015 un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la
gestion de l’immeuble, sauf décision contraire de l’assemblée à la majorité de
l’article 25
- Etablir le budget prévisionnel avec
le conseil syndical.
3) Ouverture du compte bancaire séparé.
A l’exception des immeubles
de 15 lots au plus le compte bancaire ouvert au nom du syndicat est la
règle. Le syndic choisit l’établissement
bancaire sauf si l’assemblée en décide autrement à la majorité de l’article 25.
Les intérêts produits par
le compte appartiennent au syndicat.
Le syndic met à disposition
du conseil syndical les relevés de compte.
Ces dispositions sont
applicables dans le délai d’un an à compter de la promulgation de la loi pour
les nouveaux contrats et lors du renouvellement pour les contrats en cours.
4) A l’exception du syndic provisoire, il
est interdit au syndic d’avancer des fonds au syndicat.
5) En cas
d’empêchement du syndic, le président du conseil syndical peut convoquer
une assemblée générale pour nommer un nouveau syndic.
En cas de carence du syndic
et sauf stipulation contraire au règlement de copropriété, le tribunal peut
désigner un administrateur judiciaire.
6) Le syndic ne pourra démissionner sans
respecter un délai de préavis de 3 mois. Lorsque l’assemblée désigne un nouveau
syndic dont la prise de fonction est antérieure au terme du mandat du syndic en
place, le mandat de ce dernier est révoqué.
7) L’ensemble de ces dispositions ne
s’applique pas lorsque le syndicat est composé exclusivement de personnes
morales.
8) Rémunération du syndic :
Elle est déterminée de
manière forfaitaire.
Une rémunération spécifique
complémentaire peut être prévue à l’occasion de prestations particulières
définies par décret.
Un modèle de contrat sera
défini par décret.
9) Mise en concurrence des contrats de
syndic :
Le conseil syndical réalise
une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic lorsque
l’assemblée générale est appelée à
désigner le syndic.
Les copropriétaires peuvent
également demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour l’examen d’autres
contrats qu’ils communiquent.
Cette disposition ne
s’applique pas lorsqu’il n’existe pas de
conseil syndical ou lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette
mise en concurrence auquel cas c’est le conseil syndical qui propose de ne pas
procéder à cette mise en concurrence.
10) La liste des proches du syndic ne pouvant
être membre du conseil syndical est étendue aux collatéraux.
11) Assemblée générale
- Les conditions de consultation des
pièces justificatives des charges par les copropriétaires seront fixées par
décret.
- Les salariés du syndic, leurs conjoints
ou partenaires liés par un pacs, leurs ascendants ou descendants qui sont
également copropriétaires dans l’immeuble ne peuvent pas porter de pouvoir
d’autres copropriétaires.
- Les nouvelles règles de majorité qui
élargissent le domaine d’application de l’article 24.
L’article 24 est désormais
applicable pour les travaux nécessaires
à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la santé et de la
sécurité physique des occupants, pour décider des modalités des travaux rendus
obligatoires en vertu de dispositions légales ou réglementaires, ou encore
prescrits par les communes dans le cadre d’opérations de restauration
immobilière, pour les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à
mobilité réduite s’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses
éléments d’équipement essentiels, pour autoriser certains copropriétaires à
effectuer à leurs frais des travaux d’accessibilité, pour adapter le
règlement de copropriété en cas de modifications législatives et
réglementaires, pour décider la réalisation du diagnostic technique global
ainsi que ses modalités de réalisation.
La majorité de l’article 25
s’applique dorénavant aux travaux comportant transformation, addition ou
amélioration, à la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau
et à la réalisation d’études et de travaux nécessaires à cette
individualisation, à la délégation de pouvoir au conseil syndical pour la mise
en application et le suivi des travaux financés dans le cadre du budget
prévisionnel, les membres du conseil syndical devant alors être couverts par
une assurance de responsabilité civile.
PREVENIR LES DEGRADATIONS DES COPROPRIETES ET
FACILITER LA REALISATION DES TRAVAUX DE CONSERVATION DES IMMEUBLES
1) Les copropriétaires occupants ou non
occupants ainsi que les syndicats de copropriétaires devront souscrire une
assurance contre les risques de responsabilité civile.
2) Création du diagnostic technique global :
A la majorité de l’article
24, l’assemblée décide la réalisation d’un diagnostic technique global en vue
de l’établissement d’un plan pluriannuel de travaux.
Ce diagnostic porte sur
l’état apparent des parties communes et
des équipements communs, la conformité aux normes, une analyse des
améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble,
une évaluation des coûts et une liste des travaux nécessaires à la conservation
de l’immeuble.
Après établissement du
diagnostic, le syndic met à l’ordre du jour la question de l’élaboration du
plan pluriannuel de travaux.
Ces dispositions entreront
en vigueur le 1er janvier 2017.
3) Création d’un fonds de travaux :
Cette obligation ne
concerne pas les immeubles de moins de 10 lots qui peuvent y renoncer à
l’unanimité.
Modalités :
A l’issue d’une période de
5 ans suivant la date de réception de travaux, l’assemblée doit voter la
constitution d’un fonds de travaux à la
majorité de l’article 25. Son montant annuel ne peut être inférieur à 5 % du
budget annuel et est versé selon les mêmes modalités que le versement des
provisions du budget annuel.
Si le diagnostic technique
global ne fait pas apparaître de besoin de travaux dans les dix années à venir,
le syndicat est dispensé de créer ce fonds de travaux pendant la durée de
validité du diagnostic.
Lorsque le fonds de travaux
est supérieur au budget prévisionnel, l’assemblée générale statue sur
l’élaboration du plan pluriannuel et sur la suspension des cotisations du fonds
de travaux.
Le fonds de travaux
appartient au syndicat et non aux copropriétaires. Il est déposé sur un compte
bancaire séparé et obéit aux mêmes règles que le compte bancaire du syndicat.
L’assemblée générale peut à
la majorité de l’article 25 décider d’affecter tout ou partie du fonds de
travaux au financement des travaux prescrits par les lois ou les règlements ou
aux travaux décidés par l’assemblée générale ou encore au financement des
travaux urgents effectués à l’initiative du syndic et nécessaires à la
sauvegarde de l’immeuble.
Le privilège immobilier
spécial est étendu au fonds de travaux.
4) Si l’immeuble ne dispose pas
d’emplacements sécurisés pour vélos, le syndic inscrit à l’ordre du jour la
question d’effectuer les travaux pour
une telle création. Entrée en vigueur le 1er janvier 2017.
DISPOSITIONS RELATIVES A L’AMELIORATION DE LA
PROCEDURE DU MANDATAIRE AD HOC
Rappel : Lorsque les
Impayés atteignaient le seuil de 25 % des sommes exigibles, le syndic demande
la désignation d’un mandataire ad hoc.
Pour les copropriétés de
plus de 200 lots, le seuil a été fixé à 15 %.
Plusieurs mesures fixent ou
fixeront les modalités de mise en place de nouveaux outils à la disposition de l’administrateur
provisoire et à la requalification des copropriétés dégradées.
